Zakup mieszkania w dobie rosnących cen i inflacji stał się niemałym wyzwaniem. Coraz więcej osób zastanawia się skąd wziąć środki na realizację tego celu, szczególnie w sytuacji, kiedy nie zarabiają tyle, aby pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę. Wiele osób w takiej sytuacji decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jest to rozwiązanie, które wiąże się z rozłożeniem kosztów zakupu mieszkania na dłuższy czas, jednak wiąże się z wieloma formalnościami i wymaga odpowiedniego przygotowania się. W poniższym tekście przyjrzymy się dokładniej temu, co powinien wiedzieć potencjalny kredytobiorca przed złożeniem wniosku do banku o przyznanie tego rodzaju wsparcia.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest to zobowiązanie zaciągnięte w celu zakupienia bądź remontu nieruchomości. Od innych kredytów różni go to, że ma zabezpieczenie w postaci nieruchomości, na zakup której został zaciągnięty. Oznacza to mniej więcej tyle, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank przejmuje nieruchomość i spienięża ją, a uzyskane w ten sposób środki przeznacza na spłatę zaciągniętego zobowiązania. Charakterystyczne dla kredytu hipotecznego jest również to, że jego pomocą można sfinansować zarówno zakup, jak i remont domu lub mieszkania, ale także kupno działki czy dostosowanie lokalu pod wynajem lub działalność gospodarczą. Pojęcie kredytu hipotecznego ma zatem szerszy zakres niż kredytu mieszkaniowego, który z kolei może być przeznaczony tylko na zakup domu lub mieszkania. 

Koszty kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę?

Wybierając kredyt pod zakup nieruchomości, trzeba wziąć pod uwagę jego koszty. Najczęściej bierze się pod uwagę jego oprocentowanie, które decydują o tym, jaką wysokość będzie miała rata kredytu hipotecznego. Składają się na nie takie elementy jak referencyjna stopa WIBOR(R) oraz marża banku. O ile ta druga wartość jest niezmienna, to stopa procentowa Narodowego Banku Polskiego może zmieniać się w trakcie okresu kredytowania. 

Niezwykle przydatny pod względem oszacowania kosztów kredytu hipotecznego jest wskaźnik RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Jest to całkowity koszt kredytu, jaki ponosi kredytobiorca. Wyraża się go w postaci wartości procentowej całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Zawiera on w sobie takie koszty jak oprocentowanie pożyczki, prowizje, niezbędne ubezpieczenia czy opłatę za rozpatrzenie wniosku. Wskaźnik ten został wprowadzony po to, aby ułatwić konsumentom porównanie ofert i wybór najkorzystniejszego kredytu. Stosuje się go do porównywania kredytów na taką samą kwotę i liczbę rat. 

Wiele osób zastanawia się też jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego. Najlepiej w tym celu udać się do wybranego banku, który przygotuje symulację spłaty, a także wysokość raty. Nierzadko na stronach internetowych banków można spotkać specjalne kalkulatory, które pozwalają dobrać produkt finansowy odpowiedni do naszych zarobków, a także szczegółowo obliczyć na ich podstawie długość kredytowania oraz wysokość raty. 

Jakie czynniki mają wpływ na zdolność kredytową?

Decyzja o otrzymaniu kredytu hipotecznego uzależniona jest od oceny naszej zdolności kredytowej. Nie ma prostej odpowiedzi na to, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny, ale z pewnością na decyzję banku będzie wpływać nie tylko wysokość naszego wynagrodzenia. Wśród nich można wymienić wysokość comiesięcznych wydatków, ale też formę i długość zatrudnienia i źródło dochodu. Z pewnością na otrzymanie kredytu hipotecznego większą szansę mają osoby cieszące się stabilnymi warunkami zatrudnienia, czyli pracujące w oparciu na umowę o pracę na czas nieokreślony i mające długi staż pracy. Nie bez znaczenia są także inne zaciągnięte zobowiązania oraz historia kredytowa, jeżeli były one w przeszłości spłacane bez opóźnień, zdecydowanie pozytywnie wpłynie to na prawdopodobieństwo otrzymania kredytu. 

Z pewnością na zdolność kredytową ma też wpływ liczba osób na utrzymaniu, co z pewnością ma wpływ na wysokość codziennych wydatków. Inne czynniki, które mogą być brane pod uwagę to zawód, wykształcenie oraz wiek kredytobiorcy, ponieważ kredyt hipoteczny to zobowiązanie, którego spłata wynosi zazwyczaj ok. 20-30 lat.

Ile powinien wynosić wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny jest to odpowiednia ilość oszczędności, którymi powinien dysponować konsument, aby móc uzyskać kredyt hipoteczny. Mogą to być zarówno pieniądze, jak i inna nieruchomość lub działka, która może zostać spieniężona. Jeżeli chodzi o wysokość wymaganego wkładu własnego, to jest ona ustalana odrębnie przez każdy bank, jednak w większości przypadków wynosi ona 20% od wysokości całego kredytu. Rzadziej można spotkać się z ofertami kredytów, które uwzględniają 10% wkładu z własnych środków, oferują je niektóre banki komercyjne, ale też banki spółdzielcze. Od kilku lat można zauważyć tendencję wzrostową, jeśli chodzi o środki, które powinien posiadać potencjalny kredytobiorca, aby uzyskać wsparcie. Z tego też powodu kredyt bez wkładu własnego w Polsce właściwie nie jest możliwy, jeśli nie posiada się innych wartościowych dóbr lub papierów wartościowych. 

Banki wprowadzają też własne zasady, jeżeli chodzi o udokumentowanie wkładu własnego, często jest to wyciąg z konta, który wykazują jaką mamy ilość oszczędności odłożonych na zakup mieszkania. Bank może wymagać również potwierdzenia przelewu, jeżeli wkład własny stanowi darowizna. Jeżeli kredyt hipoteczny zaciągany jest pod budowę domu, zdarza się, że bank bierze pod uwagę wartość prac zrealizowanych na budowie, zgromadzone materiały budowlane lub zaliczkę wpłaconą deweloperowi lub wykonawcy. 

Jak otrzymać kredyt hipoteczny przy małych dochodach?

W sytuacji, kiedy chcemy wziąć kredyt hipoteczny, mając niewielkie dochody, decydujemy się na dłuższy okres kredytowania. Pozwala to uzyskać niższą ratę kredytu, co stanowi mniejsze ryzyko dla banku podczas jego przyznawania. Dłuższy okres kredytowania to także więcej czasu na poprawianie swoich możliwości finansowych, przebranżowienie się, znalezienie nowych źródeł dochodu, a także dokształcanie się i zdobywanie uprawnień, co czasami pozwala nawet na wcześniejszą spłatę kredytu. 

Najczęstszym sposobem poprawienia swojej zdolności kredytowej jest znalezienie współkredytobiorcy. Zazwyczaj jest to małżonek lub członek rodziny, jednak pomiędzy kredytobiorcami nie musi istnieć relacja pokrewieństwa. Powinna być to jednak osoba, która ma odpowiednio wysokie dochody oraz stabilne zatrudnienie, a także móc pochwalić się nieskazitelną historią kredytową, nie zalegać z opłatami, ratami itp. W przypadku, kiedy decydujemy się na wzięcie kredytu wspólnie z rodzicem, należy pamiętać, że dla niego okres kredytowania w jego przypadku może być krótszy. Często banki zawierają w umowie warunek, że kredyt musi zostać spłacony przed ukończeniem 75. roku życia, co oznacza, że jeżeli rodzic ma 60 lat, jego część zobowiązania musi zostać uregulowana w ciągu 15 lat. 

Warto także zrezygnować z nieużywanych produktów finansowych takich jak debet na koncie czy karty kredytowe. Przez bank zostaną one potraktowane jako obciążenia twojego budżetu, co z pewnością ma wpływ na zdolność kredytową i może zaważyć na decyzji banku. Odpowiedzią na to, jak dostać kredyt przy niskich dochodach, może być także pozbycie się niepotrzebnych zobowiązań np. rezygnacja z niewykorzystanego karnetu na siłownię i innych tego typu wydatków. Takie decyzje sprawiają, że bank ocenia kredytobiorcę jako bardziej odpowiedzialnego i godnego zaufania. 

Jakie dokumenty należy przygotować, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się także z biurokracją i koniecznością dostarczenia wielu dokumentów, które uwiarygodnią naszą zdolność kredytową. Ważne jest to, aby wykazać zarówno dochody, które otrzymujemy, jak i ich źródła. Nie wystarczy wyciąg z rachunku bankowego, należy go uzupełnić także o aktualną umowę o pracę, a jeżeli w ostatnim czasie zmienialiśmy miejsce pracy, powinniśmy dostarczyć również dokumenty o poprzednim zatrudnieniu, najczęściej jest to świadectwo pracy. Takie rozwiązanie pozwoli wykazać, jaki rzeczywiście jest staż naszego zatrudnienia. Jeżeli wśród naszych dochodów znajdują się świadczenia i zasiłki takie jak emerytura lub renta, również powinny zostać przedstawione razem z wnioskiem o przyznanie kredytu hipotecznego. 

Nieco inne dokumenty będą potrzebne, jeżeli dochody kredytobiorcy pochodzą z działalności gospodarczej. Banki zazwyczaj wymagają złożenia ksiąg przychodów i rozchodów za bieżący i poprzedni rok podatkowy, a także PIT-y, zaświadczenia z ZUSu i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze składkami oraz zobowiązaniami podatkowymi. Ważne jest również dostarczenie dokumentów, które potwierdzą status działalności gospodarczej w CEiDG, warto jednak przyjrzeć się wytycznym udostępnionym przez banki, które mogą różnić się w zależności od produktu kredytowego. 

Proces ubiegania się o wsparcie – jak dostać kredyt hipoteczny?

Proces starania się o otrzymanie kredytu składa się z kilku podstawowych etapów. Pierwszym z nich jest oczywiście wybór oferty. Banki oferują wiele narzędzi, które umożliwiają porównywanie różnych ofert, ale też szacowanie wysokości raty, takie jak kalkulatory. Umożliwiają także złożenie wniosku kredytowego online, co stanowi kolejny etap. Po nim następuje dostarczenie wymaganych przez dany bank dokumentów, co stanowi jeden z najbardziej czasochłonnych elementów całej procedury. 

Kolejny etap procedury realizowany jest już w całości przez bank, analizuje on dostarczoną dokumentację i podejmuje decyzję o przyznaniu kredytu. Zazwyczaj trwa to około 21 dni od dostarczenia dokumentów, jednak w trakcie bank może poprosić o ich uzupełnienie, co wydłuża cały proces. Jeżeli decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego jest pozytywna, następnym punktem jest przelanie pieniędzy (najczęściej w transzach) na konto kredytobiorcy. W zależności od rodzaju transakcji i typu nieruchomości czas ten może wynosić 7 lub 21 dni roboczych. Dłuższy termin dotyczy nieruchomości zakupionych na rynku pierwotnym. Biorąc pod uwagę złożoność procesu aplikowania o kredyt hipoteczny, warto zwracać uwagę na to, aby we wniosku kredytowym nie pojawiały się błędy oraz zadbać o dostarczenie kompletnej dokumentacji. Takie postępowanie pomoże skrócić oczekiwanie na decyzję i sprawi, że cały proces będzie mniej skomplikowany.